界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
萬(wàn)科交出了2024年成績(jì)單。
3月31日晚間，萬(wàn)科發(fā)布2024年度財務(wù)報告。從財報數據來(lái)看，2024年萬(wàn)科雖在各方支持下積極開(kāi)展自救，但風(fēng)險并未徹底化解。
期內，萬(wàn)科實(shí)現營(yíng)業(yè)收入3431.8億元。對于造成2024全年大額虧損的原因，萬(wàn)科在財報中表示主要有四個(gè)方面：一是開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結算規模和毛利率顯著(zhù)下降；二是新增計提了信用減值和存貨跌價(jià)準備；三是部分非主業(yè)財務(wù)投資出現虧損；四是為更快回籠資金，公司對資產(chǎn)交易和股權處置都采取了更加堅決的行動(dòng)，部分交易價(jià)格低于賬面值。
“一方面，過(guò)往高地價(jià)項目進(jìn)入結算，公司毛利受到了影響。考慮到部分市場(chǎng)下行短期內難以恢復，萬(wàn)科對未結算項目計提了部分減值；另一方面，公司全年落實(shí)瘦身健體的一攬子方案，加速資產(chǎn)去化補充現金流，加大了虧損。此外，公司部分應收款發(fā)生了回收風(fēng)險，加大了虧損壓力 ”，萬(wàn)科管理層在31日召開(kāi)的投資者分析師會(huì )議上解釋稱(chēng)。
具體來(lái)看，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)方面，2024年萬(wàn)科實(shí)現銷(xiāo)售金額2460.2億元；銷(xiāo)售面積1810.7萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積位居行業(yè)第一；銷(xiāo)售回款率保持100%以上；全年共交付327個(gè)項目，666個(gè)批次，合計交付房屋達18.2萬(wàn)套；2024年開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)開(kāi)復工計容面積完成年初計劃的95.4%；開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)竣工計容面積完成年初計劃的107.7%。
財報數據顯示，萬(wàn)科的房開(kāi)業(yè)務(wù)主要布局在7個(gè)區域，2024年累計營(yíng)業(yè)收入2944.41億元。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現結算面積2076.5 萬(wàn)平方米，同比下降29.9%，實(shí)現結算收入2790.9億元，同比下降30.5%，結算毛利率為9.5%（扣除稅金及附加后營(yíng)業(yè)利潤率為3.0%）。
從各區域貢獻來(lái)看，2024年上海區域的營(yíng)收貢獻最多，全年營(yíng)收825.02億元，占比達到了28.02%，其次是大本營(yíng)所在的南方區域，全年營(yíng)收676.31億元，占比22.97%；北京區域全年營(yíng)收526.61億元，占比17.89%。
盡管開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)受挫，但萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)服務(wù)板塊收入占公司總收入明顯上升，并已貢獻正向利潤。
其中，萬(wàn)物云營(yíng)收363.8億元，同比增長(cháng)8.9%，期內通過(guò)深耕蝶城，萬(wàn)物云的市拓效率穩居行業(yè)頭部,年內新獲取住宅服務(wù)項目超400個(gè)，新增飽和收入超20億元，數字化戰略推動(dòng)效率提升。
長(cháng)租公寓管理規模26.24萬(wàn)間，其中納入保租房的房源超12萬(wàn)間，位列市場(chǎng)化機構納保量第一，出租率95%、GOP利潤率90%，穩居行業(yè)首位；物流與商業(yè)通過(guò)REITs實(shí)現資產(chǎn)證券化突破，年內新增融資293億元。
這些業(yè)務(wù)的崛起，也在為萬(wàn)科未來(lái)業(yè)績(jì)改善積蓄力量。
整體來(lái)看，2024年于萬(wàn)科而言，是異常艱難的一年，擺在第一位的就是債務(wù)危機的化解。
2024年，萬(wàn)科成功完成了292億元公開(kāi)債的兌付和18.2萬(wàn)套房屋的順利交付，以“保交房”和“保兌付”暫時(shí)穩住了市場(chǎng)信心。
大宗交易和資源盤(pán)活方面，萬(wàn)科全年實(shí)現大宗交易簽約259億元，完成資源盤(pán)活回款104億元，積極落實(shí)瘦身健體要求，推進(jìn)非主業(yè)業(yè)務(wù)和投資退出。2024年的經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F金流達到38億元，連續16年保持為正。
在融資端，萬(wàn)科2024年實(shí)現新增融資和再融資948億元，對應平均融資成本3.54%。截至目前，萬(wàn)科累計獲批白名單項目79個(gè)；全年落地全口徑經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸293億元；通過(guò)落地過(guò)渡性融資，年內完成267億元貸款提取，有效的化解了公開(kāi)市場(chǎng)的債務(wù)風(fēng)險。
截至2024年末，萬(wàn)科有息負債合計3612.8億元。其中，一年內到期1582.8億元占比43.8%；一年以上2030.0億元，占比56.2%。
分融資對象來(lái)看，銀行借款占比71.4%，債券占比16.7%，其他借款占比11.9%。而萬(wàn)科的期末貨幣資金為881.6億元，對短債的覆蓋率僅為55.7%。
針對2025年將要到期的公開(kāi)債務(wù)，萬(wàn)科方面表示，公司會(huì )全力以赴，繼續從經(jīng)營(yíng)端和融資端等多方面籌集資金，通過(guò)積極銷(xiāo)售回款、持續推進(jìn)大宗交易、加快非主營(yíng)業(yè)務(wù)退出和持續爭取融資資源等方式，應對相關(guān)債務(wù)兌付。
2025年年初，為應對流動(dòng)性風(fēng)險和經(jīng)營(yíng)挑戰，萬(wàn)科調整充實(shí)了管理團隊，深圳國資全面接管公司的核心管理層。
同時(shí)，還獲得了深圳及廣東省各部門(mén)的多方支持。尤其是大股東深鐵集團，自2024年以來(lái)，通過(guò)大宗交易、REITs認購、股東借款等多種方式對萬(wàn)科予以支持。
截至目前，深鐵已合計向萬(wàn)科提供70億元股東借款用于歸還公開(kāi)市場(chǎng)債券。
面向未來(lái)，萬(wàn)科管理層在與業(yè)績(jì)交流會(huì )中表示，相信行業(yè)已度過(guò)最困難時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)將回到穩定健康發(fā)展軌道。2025年，伴隨著(zhù)政策東風(fēng)和市場(chǎng)信心的恢復，公司將抓緊未來(lái)機遇，堅持用改革的辦法解決發(fā)展中的問(wèn)題，在發(fā)展中化解風(fēng)險，從城市聚焦、業(yè)務(wù)組合、模式創(chuàng )新、科技突圍、產(chǎn)業(yè)協(xié)同等五個(gè)方面發(fā)力，加快新舊發(fā)展動(dòng)能轉換，推動(dòng)萬(wàn)科重回健康發(fā)展軌道，更好服務(wù)回報股東和市民群眾。