近日，多家商業(yè)地產(chǎn)機構發(fā)布2025年第一季度報告顯示，2025年一季度上海辦公樓租賃市場(chǎng)呈現需求回溫態(tài)勢，成本驅動(dòng)型需求占據主導地位。

世邦魏理仕發(fā)布的《2025年第一季度上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》指出，一季度上海辦公樓市場(chǎng)共錄得兩個(gè)新項目交付，共計體量13.9萬(wàn)平方米。盡管受到假期因素影響，但數據仍顯示出回暖趨勢，全市凈吸納量環(huán)比和同環(huán)比均有提升，達到了7.9萬(wàn)平方米，整體空置率環(huán)比微升0.2個(gè)百分點(diǎn)，達到22.3%。

從行業(yè)需求來(lái)看，金融業(yè)依然處于主導地位，占比23%，主要受到投資管理和銀行等領(lǐng)域需求的推動(dòng)。TMT行業(yè)穩居第二，占比22%，得益于電商、通信等企業(yè)的擴張以及部分軟件系統開(kāi)發(fā)和互聯(lián)網(wǎng)平臺公司的租賃需求。第三位是消費品制造業(yè)，需求回升顯著(zhù)，占比16%，尤其是零售快消品和3C電子產(chǎn)品等相關(guān)企業(yè)活躍度較高。第四位是專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)，占比9%。值得一提的是，隨著(zhù)消費升級和服務(wù)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，消費服務(wù)業(yè)受到教育培訓和健康護理領(lǐng)域的推動(dòng)，首次進(jìn)入需求占比前六名。

仲量聯(lián)行的研究報告也表明，成本驅動(dòng)型升級成為當前市場(chǎng)流動(dòng)的主力之一。隨著(zhù)租金的變化，租戶(hù)在選擇更便宜的辦公樓，成本驅動(dòng)型需求仍為上海辦公樓市場(chǎng)的主要動(dòng)力。2025年一季度，上海中央商務(wù)區租金環(huán)比下降2.2%，非中央商務(wù)區租金環(huán)比下降2.6%。因為甲乙級項目之間的租金價(jià)差逐漸縮小，更多的乙級辦公樓和郊區的租戶(hù)考慮搬遷升級至甲級辦公樓。

2025年一季度，上海甲級寫(xiě)字樓凈吸納量達10.46萬(wàn)平方米，較去年同期上漲21.97%。然而，市場(chǎng)供需失衡局面仍未得到扭轉，整體仍處于供大于求的狀態(tài)。

戴德梁行的解讀認為，在租戶(hù)需求方面，提升公司運營(yíng)效率及塑造良好整體形象成為關(guān)鍵考量因素。在此背景下，普陀、虹口等新興區板塊憑借優(yōu)質(zhì)項目入市，兼顧高性?xún)r(jià)比優(yōu)勢，吸引了眾多租戶(hù)入駐，整體交易量上表現。其中，如普陀真如板塊的“中海中心”、虹口“中垠廣場(chǎng)”、“友邦金融中心”等表現尤為亮眼。

行業(yè)成交方面，各行業(yè)呈現出分化的態(tài)勢。盡管零售貿易、專(zhuān)業(yè)服務(wù)、金融以及TMT行業(yè)的成交名列前茅，但市場(chǎng)份額出現下滑占比分別為19.4%、17.3%、15.3%及14.3%。零售貿易業(yè)品類(lèi)冷熱不均，食品、娛樂(lè )、通訊器材等品類(lèi)同比增長(cháng)，而服裝鞋帽針織品類(lèi)呈現下滑趨勢。部分服裝零售品牌在優(yōu)質(zhì)地段、合理租金及高端物業(yè)品質(zhì)的吸引下，從舊樓宇搬遷至新項目的意愿愈發(fā)強烈。

展望未來(lái)，大量新增項目如潮水般涌入市場(chǎng)，預計今年未來(lái)三個(gè)季度甲級寫(xiě)字樓供應體量達143萬(wàn)平方米，其中長(cháng)寧核心、徐匯濱江及浦東前灘板塊供應體量均超過(guò)20萬(wàn)平方米。在激烈的競爭環(huán)境下，租金持續承壓，市場(chǎng)分化日益明顯。